面對 2025 年第一季房市：資深投資人帶你解讀空頭訊號與下修風險

親愛的朋友，如果你正關注著台灣的房地產市場，特別是計畫著購屋或想更深入了解當前的局勢，那麼吉家網最近發布的 2025 年第一季房市季報，對我們來說是個重要的觀察點。這份報告透露出一個明確的信號：市場正迎來顯著的轉折。接下來，我將用一個在你身邊的前輩角度，帶你一步步拆解這份報告的細節，理解當前的市場狀態，以及我們該如何應對其中的風險與機會。

根據吉家網發布的最新數據，2025 年第一季台灣的房市整體呈現了價量俱跌的態勢。這是我們首先需要看見、並且嚴肅看待的重點。具體來說，全台六都的平均房價較上一季（2024 年第四季）微跌了 1.2%。

更值得注意的是，六都的總交易量在第一季僅有 62,892 棟，這不僅較前一季大幅萎縮，更是創下了近 九年來的新低 紀錄。價與量，是觀察房市動態的兩大核心指標。當這兩者同時而且是「俱跌」，尤其是交易量出現如此顯著的下降，就如同經濟體溫計上出現了明確的低燒，告訴我們市場的熱度正在快速消退。

指標	數據
全台房價變動	-1.2%
總交易量	62,892 棟

連續兩季價量俱跌：空頭市場的確立訊號

為什麼價量俱跌如此重要？這裡我們要引入一個關鍵概念：判斷市場趨勢的轉折。在傳統的技術分析和市場觀察中，如果一個市場連續兩季都出現「價跌」且「量縮」的情況，這通常被視為市場已經從多頭轉向空頭的強烈訊號。

吉家網董事長李同榮先生就明確指出了這一點，他示警全台六都房市已經連續兩季呈現價量俱跌，這讓房市的 空頭市場 格局變得非常明顯且確立。這不是危言聳聽，而是基於數據和歷史經驗的判斷。對於投資新手來說，理解這個轉向至關重要，因為它意味著過去的「買了就漲」思維可能不再適用，風險正在升高。

六都房價季表現解析：誰撐住？誰下滑？

雖然整體六都均價是下跌的，但如果細看各都會區，你會發現情況還是有差異。在 2025 年第一季，除了新北市房價微幅上漲了 0.67% 之外，其餘五都的房價都呈現下跌。

本季的領跌城市是 台中市，季跌幅達到 -2.08%，以及 桃園市，季跌幅為 -1.44%。有趣的是，上季（2024 Q4）跌幅較大的台南市（-0.53%）和高雄市（-0.68%），在本季跌幅反而有所收斂，顯示其調整可能已先行一段時間。而雙北市（台北與新北）則延續了相對 抗跌 的態勢，房價持續在小幅的漲跌間進行盤整。

城市	季漲幅/季跌幅
新北市	0.67%
台中市	-2.08%
桃園市	-1.44%
台南市	-0.53%
高雄市	-0.68%

區域冷熱大不同：超漲區與抗跌區的背後邏輯

為什麼各區域的表現會如此不同？這背後藏著過去一段時間市場資金流動和產業發展的邏輯。李同榮先生分析，未來的房價下修預計會從上一波多頭市場中，那些漲幅最快、最有「超漲」現象的都會區率先啟動，並由南台灣開始逐步向北修正。

具體的 下修指標都會 就是 台南市。特別是過去因為台積電設廠效應而房價快速飆升的區域，例如新化區和安定區，很可能成為這波修正的先行指標。就像一股水流，衝得最急的地方，回落時也可能最快。

相對地，哪些區域具備較強的抗跌性呢？報告指出，這波多頭中漲幅相對落後的 台北市 展現了抗跌態勢。而且，由於近年來政府積極推動 AI 產業發展，特別是台北市士林區和北投區，受惠於北士科開發以及社子島的潛在發展，這些區域被視為房市的 抗跌指標行政區。這告訴我們，產業動能和區域發展計畫對房市的支撐作用依然存在，但在選擇標的時，區域基本面變得比以往更重要。

不只看一季：近一年房價的南北分歧現象

你可能會看到一些報導提到「近一年」房價還是上漲的，這點需要我們更謹慎地解讀。確實，如果我們比較 2025 年第一季與一年前（2024 年第一季）的數據，你會發現房價整體仍然是上漲的，但表現呈現明顯的 南北分歧。

近一年來，雙北市的漲幅相對較高（台北市 +7.67%, 新北市 +5.84%），桃園 (+3.36%) 與台中 (+2.76%) 位居中間，而台南 (+0.66%) 與高雄 (+1.42%) 的年漲幅則相對較小，甚至已顯示出轉弱跡象。

然而，李同榮董事長特別強調，看年漲幅來論定房價仍在漲，會忽略了市場近期的重要變化。現況是，雖然拉長一年來看有漲幅，但 市場在最近的連續兩季已經開始小跌。這就像是你去爬山，雖然累積高度還是增加的，但最後這一段路你已經開始下坡了。對於準備進場的你來說，當下的「下坡」狀態，遠比過去一年累積的高度來得重要。

房市轉向：從多頭到空頭的確認與下修路徑

綜合以上的數據和分析，我們可以更清楚地確認，台灣房市在經歷了前幾年的上漲之後，確實已經進入了轉向的階段，從多頭格局正式轉為空頭，並開始進入 下修階段。

如前所述，這波下修的過程預計會遵循一定的路徑：從漲多、超漲的南台灣都會區開始，逐步向北修正。這不是說北台灣就不會跌，而是修正啟動的時間和幅度可能會有差異。理解這個路徑，對於評估不同區域的風險和機會非常有幫助。

預測項目	預測狀態
空頭市場轉變	確立
下修階段	進入中

影響下半年的關鍵：九大利空全面解析

接下來，我們必須正視影響未來房市走向的潛在壓力。吉家網提出了下半年可能面臨的 九大利空，這些因素環環相扣，值得我們一一檢視：

• 關稅戰加劇： 全球貿易緊張，可能影響台灣出口導向的經濟。

• 匯率波動加劇： 新台幣匯率的不穩定，影響資金進出和投資信心。

• 地緣政治緊張： 區域衝突和不確定性升高，影響整體投資環境。

• 停滯性通膨疑慮： 經濟成長趨緩但物價仍在高檔，民眾購買力下降。

• GDP 成長趨緩： 整體經濟動能減弱，影響就業和收入預期。

• 交屋潮劇增： 過去幾年大量推案即將進入交屋期，市場供給壓力增加，部分投資客可能選擇出場。

• 建商被迫開工： 面臨土地與建照期限壓力，建商即使對後市保守，仍需開工，增加未來供給。

• 營建資金斷鏈： 原物料、工資上漲加上融資緊縮，部分建商面臨資金壓力，可能影響工程進度甚至出現爛尾。

• 消費者信心下滑： 對經濟前景、房價走勢的不確定，導致潛在買家觀望心態濃厚。

這九項利空因素並非獨立存在，它們相互影響，形成一股強大的壓力，預計將籠罩下半年的房市。對於任何想進場的人來說，理解並評估這些風險是絕對必要的功課。

利空籠罩下的房價預測：鬆動與觀望買盤

在九大利空的強力壓迫下，市場預期下半年房價將會出現 大幅度的鬆動。這意味著賣方願意降價求售的可能性會提高，議價空間也會因此擴大。

雖然房價下跌聽起來是個壞消息，但對於等待已久的 觀望買盤 來說，這反而可能是一個訊號。當房價跌到心理預期或負擔得起的甜蜜點時，部分累積已久的自住或長期投資需求可能會被激發出來，開始進場承接。預計這將使得下半年的交易量有機會擺脫低迷，呈現逐季溫和回溫的狀態。這也是空頭市場下，市場自我調節、尋求平衡的過程。

AI 產業的支撐力量：為何下修幅度有限？

儘管面臨九大利空，但市場並非全然悲觀。我們不能忽略台灣在全球科技供應鏈，特別是 AI 產業 領域扮演的關鍵角色。政府近年積極推動相關政策，例如亞洲矽谷創新中心、大南方新矽谷方案以及建構半導體科技 S 廊帶等，都顯示出發展高科技產業的決心。

這些政策的落地，以及輝達等國際巨頭持續加碼投資台灣，將為台灣的經濟和特定區域（如前面提到的北士科、甚至是南部半導體聚落周邊）提供強勁的 支撐力道。這股力量雖然不一定能阻止房價下跌，但預計能有效地限縮本波房市的 下修幅度，使其不至於出現崩盤式的劇烈下跌。

房市何時止跌？時間點預測與背後原因

綜合考量九大利空的壓力與 AI 產業的支撐，市場專家對於本波房市下修的幅度與持續時間，抱持著「不深且不長」的看法。李同榮先生的推估是，台灣房市的 止跌時程 大約會落在 2026 年第三季。

這個預測是基於多空力量的拉鋸。利空促使價格修正，而 AI 等基本面利多則提供了底部支撐，阻止了市場陷入長期低迷。就像一個鐘擺，偏向空頭一段時間後，終究會在基本面的支撐下，逐步擺回平衡點。當然，預測是預測，實際走勢仍需密切觀察。

給自住客的建議：市場修正下的機會與風險並存

如果你是一名有實際購屋需求的自住客，而非短期炒作的投資客，那麼當前的市場修正，對你來說或許是一個難得的機會視窗，但絕非沒有風險。

就像資深前輩會提醒你的，市場下跌時，最重要的是避免接到下墜中的刀子，也就是買在價格還會繼續探底的時候。然而，在房價普遍出現鬆動的下半年，你可以更積極地 看屋。重點放在你真正喜歡、符合需求的房子，並且優先考慮那些具備 抗跌體質的區域或產品（例如前面提到的雙北特定區域，或是產品本身的稀缺性、良好的地段及屋況）。

市場修正提供了更大的議價空間，讓你更有機會以一個合理的價格，在風險相對可控的區域，購得屬於自己的家。但請務必量力而為，做好財務規劃，並對市場可能持續波動保有風險意識。這是一個需要耐心和眼光的時刻，祝你順利找到理想的歸宿。

季報常見問題（FAQ）

Q：2025年第一季的房市表現如何？

A：2025年第一季房市整體呈現價量俱跌，平均房價微跌1.2%。

Q：哪些城市的房價下滑最明顯？

A：台中市和桃園市分別季跌幅達-2.08%和-1.44%。

Q：未來房市的主要風險有哪些？

A：主要風險包括全球經濟狀況、利率波動及消費者信心下滑等九大利空因素。